Schiekade​blokkade

Gebouwd in 1958, is het Schiekadeblok een typisch voorbeeld van wederopbouwarchitectuur in Rotterdam. Bestaand uit een dozijn kantoorpanden genesteld tussen de sporen van Rotterdam Centraal en het Hofplein, is het een onopvallend onderdeel van de stad dat mensen vooral kennen van de horeca en uitgaansgelegenheden. Hoewel de gebouwen oppervlakkig weinig voor lijken te stellen, hebben ze een zekere historische waarde als representatie van de transformatie die de stad maakte na de tweede wereldoorlog. Met erkenning van de staat, die het nabijgelegen postsorteercentrum tot rijksmonument, en enkele panden in het blok als beeldbepalend hebben genoemd. Zo kan onder andere het grote kantoor aan de Schiekade niet zomaar van uiterlijk veranderen.

Dit was een probleem in 2002, toen de panden al langer leeg stonden, en er maar geen huurders gevonden konden worden. Om kraken tegen te gaan trok architectenbureau ZUS het grote kantoorpand in, nu hernoemd tot ‘Schieblock’. Hoewel het duidelijk was dat de gemeente de locatie verder wilde ontwikkelen, was er in de erop volgende jaren genoeg tijd voor het bureau om de locatie te veranderen van een verlaten kantoor naar een hippe ‘shared space’. Ruimte voor de kleine bedrijven en startende ondernemers die lage huur aantrekkelijk vinden.

Vanaf het moment dat de panden leeg stonden was de gemeente al op zoek naar een nieuwe bestemming voor het blok. De locatie was te goed om niks mee te doen, en de vraag naar kantoorruimte en woningen in de stad was na de hypotheekcrisis weer aan het toenemen. Daarom werd er in 2009 een deal gesloten met projectontwikkelaar LSI, het bedrijf van vastgoedondernemer Luc Smits, om het blok op te knappen en uit te bereiden. LSI was de originele eigenaar van de grond, de gemeente kocht deze op voor €52 miljoen om het daarna aan LSI terug te pachten. Die zou dat geld dan gebruiken om hier kantoren en appartementen op te bouwen. LSI had eerder al succesvol het aanliggende postsorteercentrum opgeknapt en gemoderniseerd, voor de gemeente was er geen reden om ontevreden te zijn met dat resultaat. Wethouder Visser (D66) en Carl Berg (stadsontwikkeling) waren fan genoeg van LSI dat zij informatie achterhielden om de Schiekadeblok-deal soepeler te laten verlopen. Ondanks dat de rekenkamer de gemeente het bod van €67 miljoen terug liet brengen naar €52 miljoen, is LSI akkoord gegaan. De gemeente was nu eigenaar van de grond, en via een erfpachtconstructie nam LSI het beheer in handen, met het doel op de grond binnen in het blok te bouwen.

Hoewel een aantal panden beeldbepalend zijn, ligt er midden in het blok een parkeerterrein. Dit parkeerterrein was sinds het begin de waardevolle spil in alle plannen, omdat op deze grond geen restricties zijn rond wat er gebouwd kan worden. LSI had eerder na het renoveren van het postsorteercentrum de strook tussen het Schiekadeblok en het spoor ‘losgeknipt’ van het monument. Samen is het een aardige hoeveelheid rijpe bouwgrond op een aantrekkelijke locatie. Met de twee stukken grond en de investering van de gemeente in handen, had LSI alles om van start te gaan.

Alleen gebeurde dit niet. Hoewel geld nog grond ontbraken, kwam er maar geen schot in de zaak. De parkeerterreinen bleven parkeerterreinen, en naast delen hiervan verhuren aan de horeca in het blok, bleef LSI maar op de grond zitten. Dit bleef nog even zo, totdat in 2015, 6 jaar na de overname, LSI bericht naar buiten brengt dat het de grond niet zal ontwikkelen. Nog tot 2019 zal de gemeente vast zitten aan de erfpachtconstructie met een LSI die geen zin ziet in het ontwikkelen van de grond naar de wensen van de gemeente.

In de lente van 2019 heeft de gemeente het ondertussen ook opgegeven om met LSI verder te gaan. Er wordt gezocht naar een nieuwe ontwikkelaar, met een prijs van potentieel €57 miljoen voor de ontwikkeling, en €10 miljoen voor de grond, een koopje. Hoewel de gemeente zo uiteindelijk nog winst zou maken op de grond, verschijnen er toch kritische vragen uit verschillende hoeken. De erfpachtconstructie waar LSI veel zeggenschap in over blijkt te houden is een pijnpunt, vooral dankzij de ambtenaren die destijds informatie voor de gemeenteraad verborgen. Vanuit de nationale rekenkamer worden er ook serieuze problemen aan het licht gebracht. In een uitgebreid rapport worden de plannen onder de loep genomen, en worden Luc Smits en zijn bedrijf LSI praktisch aan de schandpaal genageld. Er wordt een duidelijk advies geuit om in de toekomst niet meer met de bekende vastgoedondernemer in zee te gaan, Luc Smeets is nu persona non grata bij de gemeente.

Of, zo blijkt, dat is alleen wat de rekenkamer zou willen dat gebeurt. In 2020 wordt het duidelijk dat de gemeente nog niet van Smits af is, als gevolg van de nog steeds bestaande erfpachtconstructie. Als er iets met de grond zou gaan gebeuren die LSI in handen heeft, kan dat niet zonder hun toestemming. Elke toekomstige projectontwikkelaar zal dus met Smits én de gemeente in overeenstemming moeten komen, voordat er werkelijk iets gebouwd kan worden. Dit is een lucratieve positie voor Smits, het betekent dat een projectontwikkelaar ook een deal met hem moet sluiten, zonder dat hij zelf enig risico zal dragen.

Dit wordt werkelijkheid wanneer projectontwikkelaar G&S een deal met Smits sluit, waarvan de details achter gesloten deuren blijven. G&S is niet de projectontwikkelaar die de gemeente het liefst de opdracht wil geven, maar dankzij de positie van Smits betekent het dat de gemeente zich bij zijn wensen zou moeten neerleggen. In een poging om helderheid te scheppen in de situatie wil de gemeente de communicatie tussen Smits en G&S inzien, maar hier weigert Smits aan mee te werken.

De wensen van de gemeente maken het proces alleen nog maar moeilijker. Van de verschillende opties voor het ontwikkelen van het blok heeft wethouder Bas Kurvers (VVD) een sterke voorkeur voor het gebruiken van alle grond. Hier valt ook de ‘spoorstrook’ onder. Dit gebied ligt in het verlengde van het blok richting het spoor, maar was origineel door LSI van het postsorteercentrum losgemaakt. Omdat de gemeente hier graag ontwikkeling op ziet, maar tegelijkertijd ook het liefst niet meer met Smits te maken wil hebben, lijkt de situatie naar buiten toe steeds minder stabiel. Voor G&S is dit uiteindelijk te veel. Zij zien af van hun deal met Smits, en trekken hun bod voor de ontwikkeling van het blok in.

Daarnaast wordt in 2021 ook een WOB-verzoek ingediend voor de mailwisseling tussen de gemeente en LSI. Hierin wordt duidelijk dat de gemeente af wil van de problemen met Smits door hun aandeel in het contract uit te kopen. Dit blijkt niet te lukken, de partijen kunnen het niet eens worden over afkoopsom.

Dat brengt ons naar het heden. Medio November 2022 heeft de gemeente nog steeds dezelfde wens om het blok inclusief de spoorstrook te ontwikkelen. Om dit te bereiken zitten ze ondanks de problemen in het verleden wéér om tafel met Smits om tot een plan te komen. Dit geeft Smits zelf ook aan in een interview in het AD. In hetzelfde artikel wordt ook duidelijk dat ex-topambtenaar en huidig vastgoedadviseur Hans van Rossum de gemeente en Smits dit keer samen aan tafel heeft gebracht. Van Rossum is onder andere betrokken bij Feyenoord City, en adviseert de gemeente over het algemeen met wie en voor wat ze financieel in zee moeten gaan. Dit alles, gebruik makend van contacten en kennis uit zijn oude positie. Hij raadt de gemeente aan om weer contact te zoeken met G&S. Dit is de reden dat een andere geïnteresseerde projectontwikkelaar en concurrent het eerder genoemde WOB-verzoek heeft ingediend.

Luc Smits ziet sowieso problemen met het huidig gebruik van het blok. In alle plannen die gemaakt worden wordt gesproken over het ‘behouden van de ruwe kantjes’. Wat dit in de praktijk betekent is dat er eigenlijk in alle plannen voor het blok van de verschillende ontwikkelaars gerekend wordt op voortzetting van de huidige horeca en entertainment op de locatie. Dit wordt door veel van de architecten, planologen en investeerders betrokken in de plannen gezien als een sterk uniek karakter en een erg verkoopbare eigenschap voor toekomstige bewoners.

Hier denkt Smits niet hetzelfde over. Hij laat in het AD-interview weten dat hij het niet kan vinden met ‘de vrije geesten’. “Zij zoeken bewust rauwe gebieden op, waar ze voor een appel en een ei kunnen wonen, omdat ze geen fatsoenlijke huur kunnen of willen betalen. Dat mag, maar op het moment dat zo’n plek wordt ontdekt, en aangewezen tot woongebied, moeten ze wel vertrekken.” Smits vond het ook typisch dat deze groep hier moeite mee heeft. “De vrije geesten blijken dan ineens rechtgeaarde kapitalisten, die niet willen wijken voor vernieuwing. Niks vrijheid, transformatie en groei, maar profiteren van de pijn van de stad.”

Dit weet Smits te vertellen nadat deze mensen niet alleen eindelijk het gebied dat hij bezit aantrekkelijk hebben gemaakt bij de verschillende projectontwikkelaars, maar ook terwijl hij huur vraagt aan deze mensen. Dan leveren ze hem nog niet alleen enkele tientallen miljoenen op, Smits haalt ook nog eens aan dat zij zouden profiteren van de pijn van de stad. Dit zijn natuurlijk stevige beschuldigingen van een vastgoedinvesteerder die de gemeente €52 miljoen heeft laten betalen voor zijn grond, zonder hier geeneens zeggenschap over te verliezen, en mogelijke deals tussen gemeente en ontwikkelaars torpedeert omdat ze hem niet genoeg geld opleveren.

Luc Smits is een zelfbenoemde ‘echte Rotterdammer’. Hij kent ‘de wetten van de stad’; “Ik durfde als jongen vroeger ook Crooswijk niet in. Dan wist je: ik ga klappen krijgen of ik moet vechten voor mijn leven.” Het is voor de lezer waarschijnlijk al duidelijk welke etniciteit de vastgoedondernemer is, of in wat voor milieu hij is opgegroeid. Ondanks dat zijn haar nog niet grijs is, weet hij de denkbeelden van een 19de-eeuwse fabrieksmagnaat te onderhouden.

Dit soort ondernemer is een zeldzaamheid, maar zeker nog lang niet uitgestorven. Voor hem is het logisch dat de kapitaalbezitters geld verdienen aan grond, aan verhuur, en aan de verschillende deals die zij kunnen sluiten met ontwikkelaars en de lokale overheid. Iedereen die het geld niet heeft en zich niet in hun klasse van kapitalist bevinden doen er goed aan om zich aan hen te onderwerpen en dankbaar te zijn dat ze iets mogen huren. Het bestaan van de gemeente is nou eenmaal een gegeven waar je mee om gaat, maar met wat kennissen hier en daar, wat ex-ambtenaar vastgoedadviseurs, en een D66-ambtenaar die bereid is wat feiten te verbergen kan je alsnog ook van deze partij nog wat extra miljoenen bij elkaar schrapen.

Wat het drama rond het Schiekadeblok ons leert is dat met de beste bedoelingen de gemeente niet om de wensen van één oer-kapitalist heen kan. Al liggen er miljoenen op tafel en leggen verschillende ontwikkelaars uitgebreide plannen voor, als er een enkele link in de schakel denkt er nog net wat meer aan te kunnen verdienen zal deze dwars liggen totdat ze dat ook echt doen. Opmerkelijk is ook dat zo het ‘vrije’ model van aanbestedingen opzij gezet wordt. Van de beste keuze maken gebaseerd op de voor- en nadelen van de individuele plannen is geen spraak. In dit geval neemt de marktwerking de keuze weg van de gemeente, deskundige op het gebied van stadsontwikkeling en planologie, en misschien nog het meest de bewoners zelf. Het toverwoord in menig VVD of D66 partijprogramma blijkt te zwak om een toch zeker ook kapitalistisch ingestelde grondeigenaar te overstemmen.

Dat is waar de zaak nu stagneert. De gemeente zit nog steeds vast aan een man die de kans reëel acht dat hij in een meer allochtone wijk vermoord wordt, ondanks hem al €52 miljoen betaald te hebben. Zolang deze man het liefst zijn huidige huurders ziet vertrekken in ruil voor de topsegmenthuurder zonder te beseffen dat zij juist voor de hippe sfeer zouden intrekken, zal het Schiekadeblok waarschijnlijk blijven wat het is, een lucratieve pokerchip voor de ondernemer, en een zwart gat waar geld in verdwijnt voor de gemeente.

-Geschreven door Jorg